Взлетает вверх... общие расходы EP.1

ขึ้นกันจัง...ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 

เจอแต่เช้า...กับป้ายประกาศเชิญประชุมใหญ่สามัญประจำปีในลิฟท์ ปีนี้ก็คงไม่แคล้วเหมือนปีก่อนๆ ทุกปีที่ผ่านมากับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่ม จนบางครั้งอดคิดไม่ได้ว่าเงินที่เรียกเก็บไปคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้นำเงินเหล่านั้นไปใช้อย่างคุ้มค่าหรือไม่ เมื่อเทียบกับหยาดเหงื่อแรงงานที่หามาได้แต่ละบาทแต่ละสตางค์ แต่ไม่ว่าจะเป็นอย่างไร ก็พอเข้าใจและยอมรับได้ว่าการอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วมในอาคารชุดเป็นชุมชนที่เกิดขึ้นโดยการรวมตัวของบุคคลที่มีพื้นฐานทางสังคมที่แตกต่างกัน มีความหลากหลายในด้านต่างๆ ทั้งเชื้อชาติ ศาสนา วัฒนธรรม การศึกษา แต่ถึงจะแตกต่างกันมากน้อยเพียงใดก็ยังจำต้องมีปฏิสัมพันธ์กันในการรับบริการส่วนรวม รวมถึงการใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุด หรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม ไม่ว่าจะเป็น ลิฟท์ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ สวนสวย ฟิตเนส และอื่นๆ อีกสาระพัน 

แต่พอเดินออกจากลิฟท์มาได้ไม่ไกล ก็มีเสียงลูกบ้านจับกลุ่มคุยกันพอจับความได้ว่าในปีที่ผ่านๆ มา มีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ถูกต้อง ผมเริ่มหูผึ้งแอบเข้าไปฟังใกล้ๆ พอจับความได้ว่า การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในปีก่อนๆ มีลูกบ้านเข้าร่วมประชุมน้อยมากและวาระในการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เพิ่มขึ้นก็ไม่ได้รับความเห็นชอบโดยเสียงส่วนใหญ่ คณะกรรมการนิติฯ มุบมิบเออออกันเอง แต่หากลูกบ้านคนไหนไม่จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่ปรับขึ้นก็จะโดนขู่ตัดน้ำตัดไฟ ต่างฝ่ายต่างวิพากษ์ว่าจะทำอย่างไรกันดี บ้างก็ว่าต้องฟ้องร้องกันถึงโรงถึงศาลให้รู้ดำรู้แดงกันไป 

ทำให้ผมนึกถึงคดีคดีหนึ่งที่ศาลท่านเคยวินิจฉัยไว้มีสาระสำคัญที่น่าสนใจว่า “นิติบุคคลอาคารชุดบริหารจัดการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 ภายใต้การควบคุมดูแลของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 38 (1) ให้ดำเนินไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยอยู่ในความครอบงำของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในการประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามมาตรา 42/1 หรือการประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ในกิจการปกติ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม ส่วนกิจการที่มีความสำคัญ มติที่ได้รับความเห็นชอบต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง หรือไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีคะแนนเสียงไม่ครบกึ่งหนึ่งและมีการเรียกประชุมใหม่ตามมาตรา 48 วรรคสอง การเข้าร่วมประชุมจึงเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของร่วมที่ต้องให้ความร่วมมือโดยเข้าร่วมประชุมด้วยตนเองหรือมอบหมายให้ผู้อื่นเข้าประชุมแทน เพื่อร่วมกันปรึกษาหารือ ให้ความคิดความเห็น เสนอแนะ และร่วมตัดสินใจลงมติในเรื่องต่างๆ เพื่อให้ปัญหาต่างๆ ได้รับการแก้ไขโดยเร็วอันจะให้กิจการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปโดยเรียบร้อย” 

มาถึงตรงนี้ ผมก็หลับตานึกอยู่สักพักว่า...ปีที่แล้วตูเข้าป่าวหว่า... นี่มันเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบอันยิ่งใหญ่เลยนะ แล้วคำตอบก็ดั่งฟ้าประทานว่า “ตูคนดีตูคงเข้าแหละ ไม่ตรงก็เฉียด เข้าหลังลุกก่อนก็เรียกว่าเข้าหล่ะนะ” 

พอจิตสงบก็นึกต่อได้ว่าศาลท่านยังวินิจฉัยคดีไว้น่าสนใจต่ออีกว่า “กรณีมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการนัดเรียกหรือการนัดประชุมหรือการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยเร็วเพื่อให้กิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ไม่กระทบต่อความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม เมื่อไม่มีบทบัญญัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับใช้โดยเฉพาะแก่การนัดเรียกหรือการประชุมหรือการลงมติที่ฝ่าฝืนต่อพระราชบัญญัติดังกล่าวหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. หมวด 4 บริษัทจำกัด ซึ่งบัญญัติว่า “การประชุมใหญ่นั้น ถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกัน หรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย แต่ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น” มาใช้บังคับแก่การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในฐานะเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง จึงนับว่ามีความเหมาะสมสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการตลอดจนการแก้ไขปัญหานิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างรวดเร็วและตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย” 

OH MY GODDDD!!  อะไรนะ!! จะต้องร้องขอต่อศาล เพื่อเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นภายในหนึ่งเดือน กว่าลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยจะรวมตัวกันได้ก็คงจบแล้ว..จบแล้ว..ปล่อยชีวิตดำเนินต่อปายยย...  ใจเย็นครับ อึ้บๆ สูดหายใจลึกลึ้กกก.. ศาลท่านก็ยังสถิตความยุติธรรมอยู่ ยังไงนะรึ!! ท่านอธิบายต่อว่า “แต่การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. มาใช้บังคับกรณีการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้นั้นต้องเป็นกรณีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่ได้ดำเนินการครบถ้วนตามกระบวนการและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย ดังนี้ กรณีการลงมติในเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับซึ่งเป็นกิจการตามมาตรา 48 (5) หากมติของที่ประชุมไม่ได้รับความเห็นชอบโดยได้รับคะแนนเสียงน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในการประชุมเจ้าของร่วมครั้งแรก กระบวนการและขั้นตอนตามกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ โดยจะต้องมีการเรียกประชุมเจ้าของร่วมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนและต้องมีการลงมติกันใหม่อีกครั้ง” 

ถึงเวลาอันเป็นมงคลฤกษ์แล้วขอแสงจากไฟ LED สาดส่อง ดนตรีบรรเลงได้เลยครับ กรณีหากข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ความว่าในการประชุมใหญ่สามัญของแต่ละปีมีการลงมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงปรับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าเป็นการจัดเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดในอัตราที่ระบุกำหนดเพิ่มเติมต่อตารางเมตรต่อเดือนด้วยคะแนนเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง แต่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญกลับมิได้เรียกให้มีการประชุมใหม่เพื่อให้เจ้าของร่วมลงมติกันใหม่อันเป็นขั้นตอนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 วรรคสอง การเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวจึงยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่เรียกเก็บเงินเพิ่มสำหรับห้องชุดในอัตราดังกล่าวจึงสิ้นสภาพไปโดยที่ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โดยไม่จำต้องร้องขอให้เพิกถอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 แต่อย่างใด นิติบุคคลอาคารชุดไม่อาจถือเอาประโยชน์จากมติดังกล่าวมาเรียกให้ลูกบ้านชำระเงินเพิ่มได้ นอกจากนี้ ลูกบ้านยังมีสิทธิเรียกเงินที่ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดคืนได้ เนื่องจากเป็นกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดโดยไม่มีสิทธิ นิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องคืนเงินที่เรียกเก็บเกินนั้นให้แก่ลูกบ้าน 

ผมพลางนึกยิ้มในใจน้ำตาไหลรินอาบสองแก้ม....เพราะพลาดเที่ยวรถไฟฟ้าขบวนประจำ พี่วินจ๋าด่วนครับพี่!! 

กิตติภัต ลักษณพิสุทธิ์