คอนโด Leasehold VS Freehold ต่างกันอย่างไร? แบบไหนเหมาะกับเรา

           เคยได้ยินชื่อคอนโด Freehold และ Leasehold อาคารทั้ง 2 ต่างกันอย่างไร? และซื้อคอนโดแบบไหนที่คุ้มค่ากว่ากันรวมทั้งการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่เองบทความนี้มีคำตอบ

           เคยได้ยินชื่อคอนโด Freehold และ Leasehold อาคารทั้ง 2 ต่างกันอย่างไร? และซื้อคอนโดแบบไหนที่คุ้มค่ากว่ากันรวมทั้งการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่เองบทความนี้มีคำตอบ

มาทำความเข้าใจคุณสมบัติแต่ละประเภทกันก่อน

- การถือครองกรรมสิทธิ์ในทันทีที่ซื้อขาดสามารถดูได้ในครั้งแรก 100% สามารถขายต่อเปลี่ยนมือได้

- สิทธิการเช่าจำเป็นต้องมีที่เซ้งเช่าเป็นเวลานานโดยจะได้สิทธิ์เช่าไม่เกิน 30 ปี (อาจสามารถต่ออายุสัญญาได้แล้วแต่โครงการ) และจะต้องครบชุดแล้วต้องคืนห้องให้กับเจ้าของ

            โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในประเทศไทย เป็นรูปแบบ Freehold ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้โฉนดถูกต้อง สามารถขายต่อเปลี่ยนมือกันได้ แต่โครงการคอนโดมิเนียมรูปแบบ Leasehold พบเพียง 1% เท่านั้นในกรุงเทพฯ โดยส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง เป็น Prime Area เช่น ชิดลม เพลินจิต วิทยุ หลังสวน ราชดำริ สยาม เยาวราช ฯลฯ

ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจความหมายของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทกันก่อน

- Freehold หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขาด เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ 100% สามารถขายต่อเปลี่ยนมือได้ในระยะยาว

- Leasehold หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งเช่าระยะยาว โดยจะได้สิทธิ์เช่าไม่เกิน 30 ปี (อาจมีการต่ออายุสัญญาได้ แล้วแต่โครงการ) เมื่อครบสัญญาเช่าแล้วต้องคืนห้องให้กับเจ้าของ

          โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในประเทศไทย เป็นรูปแบบ Freehold ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้โฉนดถูกต้อง สามารถขายต่อเปลี่ยนมือกันได้ แต่โครงการคอนโดมิเนียมรูปแบบ Leasehold พบเพียง 1% เท่านั้นในกรุงเทพฯ โดยส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง เป็น Prime Area เช่น ชิดลม เพลินจิต วิทยุ หลังสวน ราชดำริ สยาม เยาวราช ฯลฯ

            ซึ่งผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ คือหน่วยงานภาครัฐ เช่น สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ การรถไฟแห่งประเทศไทย รวมถึงหน่วยงานราชการอื่นๆ ด้วยระดับราคาที่ดินดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก บางทำเลไม่สามารถประเมินมูลค่าได้ ทำให้เจ้าของที่ดินใช้วิธีปล่อยเช่าให้กับเอกชน โดยเอกชนอาจจะนำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โครงการมิกซ์ยูส เป็นต้น แล้วปล่อยเช่าระยะยาวให้กับลูกค้ารายย่อยอีกที

โครงการ Leasehold กับ Freehold เหมาะกับใคร?

           โครงการ Leasehold กับ Freehold เหมาะกับกลุ่มผู้ซื้อที่แตกต่างกัน จริงอยู่ที่คนไทยส่วนใหญ่จะคุ้นเคยโครงการประเภท Freehold มากกว่า ซื้อแล้วได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เหมาะกับคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อลงทุนก็สามารถทำได้ เนื่องจากมูลค่าของที่ดินใจกลางเมืองจะเพิ่มขึ้นอีกในระยะยาว ซึ่งเจ้าของห้องสามารถสร้างประโยชน์จากการลงทุนได้หลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ อีกทั้งสามารถส่งต่อเป็นมรดกให้กับลูกหลานต่อไปได้ สามารถกู้สินเชื่อธนาคารโดยได้วงเงินสูงสุด 100% และหากคอนโดมิเนียมได้รับความเสียหายจากเหตุภัยพิบัติต่างๆ เจ้าของจะได้รับค่าชดเชยในส่วนของอาคารและที่ดินตามกฎหมาย

           แต่ทั้งนี้ระดับราคาคอนโดมิเนียม Freehold ในโซนใจกลางกรุง ยกตัวอย่าง โซน CBD ศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นที่ต้องการมาก ปัจจุบันเริ่มหาได้ยากแล้ว และมีราคาสูงมาก เช่น เพลินจิตหรือชิดลม ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวาอยู่ที่ 1 ล้านบาท หรือราคาที่ซื้อขายกันจริงอาจพุ่งไปที่ตารางวาละ 3.6 ล้านบาทเลยทีเดียว

           ดังนั้นคอนโดมิเนียม Freehold ในโซนดังกล่าว เจ้าของโครงการจึงต้องพัฒนาในระดับ Ultra Luxury Segment ราคาห้องหลายสิบล้านบาทขึ้นไป บางทำเลอาจพุ่งไปถึงตารางเมตรละ 5-6 แสนบาท ไปจนถึงหลักล้านบาทต่อตารางเมตรก็มี เนื่องจากต้นทุนที่สูงจึงต้องพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพสอดคล้องไปกับทำเล

          หากเปรียบเทียบกับโครงการรูปแบบ Leasehold แม้ผู้ที่ซื้อห้องไปจะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องเช่าระยะยาวตามสัญญาไป 30 ปี แต่ก็พบว่าราคาขายโครงการคอนโดมิเนียม Leasehold นั้นถูกกว่าโครงการ Freehold ในทำเลเดียวกันกว่า 30-40% หากกู้เงินธนาคารซื้อ ภาระการผ่อนต่อเดือนจะถูกกว่า ซึ่งได้อยู่อาศัยในทำเลที่สะดวกสบายเช่นเดียวกัน

           โครงการ Leasehold เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ไม่ได้ต้องการเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้นตลอดไปหรือส่งต่อให้กับลูกหลาน เช่น กลุ่มชาวต่างชาติ Expat (ชาวต่างชาติสามารถซื้อ Leasehold ได้ไม่มีจำกัดจำนวนโควตา แตกต่างจากโครงการ Freehold ชาวต่างชาติซื้อได้เพียง 49% เท่านั้น) รวมถึง กลุ่มนักลงทุนที่เน้นทำกำไร

           ส่วนการควบคุมของโครงการ การเช่าซื้อราคาขายจะเฉลี่ยถูกกว่าแต่จริง ๆ แล้วไม่ได้เป็นเจ้าของห้องเป็นเวลานานผ่านค่าใช้จ่ายของโครงการมักจะลดลงด้วยการปฏิบัติตามหมดระยะเวลาในการพิจารณาจะต้องคืนห้องและปล่อยเช่า หรือขายต่อได้อีกต่อไป ไม่จำเป็นต้องต่อสัญญา แต่คำบรรยายรอบใหม่ระดับราคาอาจจะแพงขึ้นอีกตามมูลค่าของที่ดินเพียงเล็กน้อยต้องจ่ายเงินแพงขึ้นสำหรับกรณีความเข้มข้นแล้วโครงการเกิดใหม่ผู้มีอำนาจ การซื้อจะไม่ได้รับเงินในส่วนของที่ดินและอาคารเหมือนโครงการโฮลด์

          โครงการแต่ละประเภทมีความโดดเด่นและที่สำคัญที่สุดบางครั้งมองแค่ปัจจัยเรื่องราคาและคุ้มค่าของโครงการเท่านั้นอาจไม่ขึ้นอยู่กับความต้องการเรียกร้องและเงื่อนไขอื่นๆของแบรนด์แต่ละราย ด้วย