ครึ่งปีผ่านไป อสังหาฯ ไทยเป็นอย่างไรบ้าง?

 ..............ครึ่งปีผ่านไป อสังหาฯ ไทยเป็นอย่างไรบ้าง? และทิศทางต่อจากนี้เข้าสู่ช่วงครึ่งปีหลัง ปี 2566 มาสักพักแล้ว ในช่วงที่ผ่านประเทศไทยเจอกับสถานการณ์ท้าทายหลายอย่าง ทั้งด้านเศรษฐกิจที่เจอทั้งปัญหาเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงการเมืองที่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านรัฐบาล สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นธุรกิจที่ต้องจับตาต่อเนื่อง เพราะเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าตลาดสูงมาก มีสัดส่วนกว่า 10% ของ GDP ภายในประเทศ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจผ่านธุรกิจที่เกี่ยวข้องเป็นจำนวนมาก เช่น ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การตกแต่ง รวมถึงกลุ่มสถาบันการเงิน

              ดังนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงมักได้รับผลกระทบจากภาพเศรษฐกิจการเมืองเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นทางฝั่งของผู้บริโภค นักลงทุน รวมถึงบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ

ส่องสถานการณ์อสังหาฯ ไทยช่วงครึ่งปีแรก 2566

            ภาคอสังหาฯ มีความหวังมาตั้งแต่ช่วงต้นปี แต่เมื่อผ่านไปแค่ช่วงครึ่งปีแรก 2566 ตลาดอสังหาฯ ยังไม่กลับมาสดใสมากนัก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) รายงานว่าพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดสำคัญ รวม 27 จังหวัด มีจำนวนอุปทานเสนอขายทั้งสิ้น 3.2 แสนยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 1.4 ล้านล้านบาท

           เฉพาะยูนิตเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนเกือบ 6.5 หมื่นยูนิต ลดลง 11.6% ส่วนมูลค่าอยู่ที่ 2.7 แสนล้านบาท ซึ่งก็ลดลง 10.9% ด้วยเช่นกัน โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่เน้นระบายขายยูนิตเดิมก่อนหน้านี้ พร้อมทั้งรอดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ นอกจากนี้ยังมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมในช่วงครึ่งปีหลังด้วย

            มาดูทางด้านของอุปสงค์กันบ้าง ยูนิตที่ขายได้ใหมในช่วงครึ่งปีแรก 2566 อยู่ที่ราวๆ 5.7 หมื่นยูนิตมูลค่า 2.58 แสนล้านบาท ลดลง 27.7% และ 24.1% ตามลำดับ เป็นไปตามสภาพตลาดในปัจจุบันที่ยังไม่กลับมาคึกคักมากนัก บวกกับมีความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศขึ้นอีกหลายรอบ ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ทยอยปรับขึ้นตาม กระทบต่อดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคที่กู้เงินซื้อบ้านต้องแบกรับดอกเบี้ยในเรทที่สูงกว่าเดิม และไม่แน่ว่าอาจจะปรับขึ้นอีกครั้งในการประชุม กนง.รอบถัดไป

            ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นนี้ส่งผลทำให้ค่ใช้จ่ายในการผ่อนบ้านต่อเดือนสูงขึ้น บ้างก็ต้องใช้เวลาในการผ่อนนานขึ้นด้วย หลายคนจึงตัดสินใจชะลอกู้เงินซื้อบ้านออกไปก่อนระยะหนึ่ง

            นอกจากนี้ ผู้บริโภคบางส่วนยังต้องเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอยู่แล้ว ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนไทยสูงถึง 90% ของ GDP ผู้คนระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นผู้ซื้อระดับรายได้น้อย-ปานกลาง

                แต่ในทางกลับกัน กลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้สูงไม่ได้ผลกระทบทางเศรษฐกิจมากนัก ยกตัวอย่างในไตรมาส 2ที่ผ่านมา ภาพรวมจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกลุ่ม Luxuy ขึ้นไป ราคา 7.5 1-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุด 16% เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.4% โดยมูลค่า
ของบ้านหรูก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

               หรือจะเป็นตลาดคอนโดมิเนียม ที่พบว่าในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ ในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลงมากถึง 20.2% แต่หลายคนเปลี่ยนไปซื้อห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันแทน เพราะได้อยู่ในโลเคชันที่สะดวกสบาย ได้พื้นที่ใช้สอยภายในห้องมากกว่า เป็นต้น จะเห็นว่าผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงความคุ้มค่าที่มากขึ้น

               ส่วนคอนโดมิเนียมระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป พบการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมากที่สุด ถึง 52.4% และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันอยู่ที่ 33.3% นี่เป็นเพียงตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย ได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มที่มีรายได้สูง ทำให้พักหลังมานี้จะเห็นบริษัท Developer หลายแห่งหันมาเน้นพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยวหรู 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย ภายใต้รัฐบาลใหม่

             ตอนนี้ประเทศไทยได้รัฐบาลใหม่อย่างเป็นทางการแล้ว นำโดยนายกรัฐมนตรี คุณเศรฐา ทวีสิน ซึ่งเป็นนักธุรกิจอสังหาริมทรัพยั ดังนั้นทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ต่อจากนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป คงเป็นคำถามสำคัญที่หลายฝ่ายอยากจะรู้

             ประเด็นแรกคือความเชื่อมั่น หลังจากจัดตั้งรัฐบาลได้สำเร็จแล้ว หลายฝ่ายรู้สึกไว้วางใจมากขึ้นสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและเสถียรภาพทางการเมืองดูจะเป็นไปในทิศทางบวก ภายใต้หัวเรืออย่างพรรคเพื่อไทยที่ได้เป็นผู้นำรัฐบาลในครั้งนี้ โดยมีนโยบายหลายอย่างที่น่จับตาว่าจะมีส่วนช่วยให้สถานการณ์ภาคครัวเรือนในระยะสั้นหายใจคล่องมากขึ้น เช่น การกระตุ้นเศรษฐกิจ 5.6 แสนล้านบาท ผ่านกระเป๋าเงิน Digital Wallet นโยบายลดค่าครองชีพ ลดค่าไฟ ค่าแก๊ส ค่โดยสารรถฟฟ้า, นโยบายช่วยเหลือ MEs พร้อมกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวไทย ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาประเทศไทย ผ่านฟรีวีซ่าชาวจีน เป็นต้น

             ก่อนจะลุยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว เช่น การปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำและเงินเดือนเด็กจบใหม่, นโยบายสนับสนุนให้ทุกครัวเรือนมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท, ผลักดัน Soft Power และพัฒนาเศรษฐกิจนวัตกรรม เป็นต้น ซึ่งก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าจะเป็นไปได้จริงและประสบความสำเร็จหรือไม่

                                                                                   ที่มาภาพ : ไทยรัฐออนไลน์

            นอกจากนี้ยังมีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรงด้วย มีหลายฝ่ายเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการอสังหาฯ เพื่อช่วยเหลือทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ เช่น

- มาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV)
- ทบทวน โครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง
- นโยบายสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตัวเอง
- มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีศักยภาพสูง ฯลฯ

            อย่างไรก็ตามมาตรการอสังหาฯ ก็ควรดำเนินการควบคู่ไปกับนโยบายเศรษฐกิจอื่นๆ ที่จะเข้าแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เพิ่มรายได้ให้ประชาชน และควบคุมราคาค่ครองชีพ หากทำได้อย่างยั่งยืน ไม่ว่าจะธุรกิจอสังหาฯ หรือธุรกิจอื่นใดก็คงใจชื่นมากขึ้น เศรษฐกิจคงเห็นทิศทางที่สดใสขึ้นต่อจากนี้

บทความโดย : คุณ พัทร ภาณุนันทน์ Content Creator - อสังหาริมทรัพย์

อ้างอิงข้อมูล :
https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/185
https://www.krungsri.com/th/research/inustty/industy-utlook/real-estate/housing-in-upcountry/io/io-housing-in-upcountry-2023-2025