รัฐบาล “เศรษฐา 1” กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (ตอนที่ 2)

          การจะคาดหวังให้รัฐบาล เศรษฐา 1 ซึ่งมีประวัติเป็น Developer มาก่อนว่า จะมีนโยบายเอื้อต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จนกลับมารุ่งเรืองโชติช่วงชัชวาลเหมือนสมัยน้าชาติแล้วละก็ ต้องบอกว่าคงต้องผิดหวังล่วงหน้าได้เลยครับ เพราะสถานการณ์ทางเศรษฐกิจนั้นต่างกรรมต่างวาระจนไม่อาจจะเปรียบเทียบกันได้เลย ยุคสมัยน้าชาตินั้นมีการลงทุนจากต่างชาติขนาดใหญ่โดยเฉพาะญี่ปุ่น แถมมีการค้นพบแก๊สธรรมชาติในอ่าวไทยมาจากสมัยป๋าเปรม ได้ก่อให้เกิดการลงทุนในอุตสาหกรรมปิโตรเคมีและอุตสาหกรรมต่อเนื่องจากต่างประเทศอย่างมโหฬาร แบบไม่เคยปรากฏมาก่อนในประเทศไทย ทำให้รายได้ประชาชาติ (GDP) เติบโตในระดับเกือบ 10% ติดต่อกัน 3-4 ปี ดังนั้นในช่วงปี 2536-2539 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามธรรมชาติจะเติบโตตาม GDP อยู่แล้ว ก็วิ่งแบบติดจรวด ราคาที่ดินพุ่งแบบฉุดไม่อยู่ จนแทบจะเรียกว่าขึ้นกันวันต่อวันกันทีเดียว ใครซื้อที่ดินเก็งกำไรช่วงนั้น แทบไม่ต้องมานั่งออกแบบ ก่อสร้าง ขาย ให้เสียเวลา จับที่ดินแล้วปล่อยขาย แค่นี้ก็กำไรเป็นเท่าตัวได้ไม่ยากนัก จนกระทั่งเกิดฟองสบู่แตกในช่วงปี 2540 ที่เราเรียกว่า วิกฤตต้มยำกุ้ง ราคาที่ดินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ดิ่งลงจมพสุธา ชนิดหาที่หาคนซื้อกันไม่เจอเลยทีเดียว คนเคยรวยกลายเป็นเจ้าสัว yesterday กันไปหมด โดยเฉพาะคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นหนี้เสีย NPL (Non-Performing Loan) ไล่ยึดทรัพย์จนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ NPA (Non-Performing Asset) กันเต็มบ้านเต็มเมือง แถมสินเชื่ออื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องต้องแก้ไขกันยาวนานเป็นสิบปี กว่าจะเข้าที่เข้าทางได้ ก็ได้สร้างบาดแผลและบทเรียนฝังใจแก่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และนายธนาคารที่ปล่อยกู้ในยุคนั้นมาจนถึงทุกวันนี้

ดังนั้นถ้ารัฐบาล เศรษฐา 1 จะทำให้อสังหาริมทรัพย์กลับมารุ่งเรืองได้ คงต้องใช้สรรพกำลังมหาศาล องคาพยบ ทั้งหมดต้องรวบมาไว้ในพรรคเดียว ทำงานกันแบบบูรณาการเกิน 100% ถึงจะทำได้ แต่อย่างไรก็ตามก็คงไม่สามารถจะเป็นเหมือนสมัยน้าชาติอย่างแน่นอน ซึ่งสาเหตุใหญ่ ๆ คือ อสังหาริมทรัพย์จะเติบโตไปในทิศทางเดียวกับ GDP กล่าวคือ ถ้า GDP ของประเทศเป็นบวก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะเป็นบวกด้วย และในทำนองเดียวกันหาก GDP ของประเทศเป็นลบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะเป็นลบด้วยเสมอ กล่าวได้ว่าการเติบโตของราคาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีค่าสัมประสิทธิ์ มากกว่า 1 เสมอ คาดว่าอาจจะ 2-3 ด้วยซ้ำไป คือ ถ้าค่าสัมประสิทธิ์ เท่ากับ 2 แล้ว GDP โต 10% เท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์จะโต 20% เช่นกัน และถ้า GDP –10% อสังหาริมทรัพย์ จะติดลบ 20% เป็นต้น ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า GPD เป็นดัชนีในการชี้การเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

ที่มา : ธนาคารกรุงไทย
    ดังนั้นเมื่อย้อนกลับมาดู GDP ของไทยในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมาอยู่ในเติบโตในระดับ 3-4% เนื่องจากผลกระทบของโรค COVID 19 ทำให้ทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกตกต่ำย่ำแย่กันไปหมด เพิ่งจะเริ่มจะค่อย ๆ ฟื้นตัวมาได้ในปีที่แล้วนี่เอง และจากการคาดการณ์เศรษฐกิจของแทบทุกสำนัก ทั้งกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทยต่างพยากรณ์ว่า เศรษฐกิจไทยจะโตระหว่าง 3.5-4% ไม่เกินนี้ นั่นก็แปลว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยก็คงจะดีขึ้นนิดหน่อยเมื่อเทียบกับปีก่อน โอกาสที่จะโชติช่วงชัชวาลในช่วงเวลาอันใกล้นี้ก็เห็นจะไม่มีทาง แถมยังต้องคอยเฝ้าระวังปัจจัยลบที่อาจจะเกิดขึ้นมาอีก หลัก ๆ ก็คงเป็นเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัวเร็วอย่างที่หวังไว้ แถมจีนที่เป็นเครื่องจักรขับดันเศรษฐกิจโลกก็เริ่มลดความร้อนแรง ทำท่าจะแย่ไปเสียเองซะแล้ว การล้มละลายของ Evergrande ยักษ์ใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์จีนเอง ก็น่าจะแสดงให้เห็นความเปราะบางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดีและส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจจีนเองไม่น้อย การจะหวังว่าจีนจะกลับมาเหมือนก่อนโควิด ก็เป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีก ตลาดท่องเที่ยวของจีน และการกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีนในไทยก็คงไม่ฟู่ฟ่าเหมือน 3-4 ปี ก่อนอย่างแน่นอน

THE BANGKOK RESIDENCE
"Real Estate for Happiness"
 
Contact us now
Call Center : 1319
Line @bkkresidence