โอนกรรมสิทธ์คอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

โอนกรรมสิทธ์คอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? 

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดนั้น นอกเหนือจากราคาขายคอนโดแล้ว สิ่งที่ต้องทราบนอกเหนือจากนี้ก็คือเรื่องของ ขั้นตอนต่างๆที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำความเข้าใจ เพราะไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อคอนโด มือหนึ่งจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อคอนโดมือสองต่อจากผู้เป็นเจ้าของก็ตาม ขั้นตอนของการ​ โอนคอนโด คือเรื่องที่จะสร้างความปวดหัวไม่น้อยสำหรับใครที่ไม่เคยทำความเข้าใจมาก่อน  นั่นก็เพราะว่า การโอนคอนโดจะต้องมีเรื่องของการเตรียมเอกสารสำคัญที่ใช้ในการโอน และเอกสารต่างๆ เหล่านี้ก็จะต้องเตรียมให้พร้อมก่อนที่จะถึงขั้นตอนของการรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ซึ่งใครที่กำลังจะเข้าสู่ขั้นตอนนี้เราก็นำข้อมูลมาบอกกันแล้วว่า สิ่งที่ต้องเตรียมมีอะไรบ้าง  

ขั้นตอนในการโอนคอนโด 

หลังจากที่มีการประกาศ ขายคอนโด และมีผู้ที่ตัดสินใจ ซื้อคอนโด แล้ว สิ่งต่อมาก็คือเรื่องของ การโอนคอนโด หรือที่เป็นภาษาทางการขึ้นมาหน่อยจะเรียกกันว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ซึ่งในส่วนนี้จะต้องมีการเตรียมค่าใช้จ่ายและเอกสารดังนี้  

ขั้นตอนที่ 1 การเตรียมค่าใช้จ่าย 

กรณีที่เป็นการซื้อคอนโดมือหนึ่งจากรอบ Presale ผู้ที่ซื้อจะได้รับการแจ้งมาว่าค่าใช้จ่ายที่ยังเหลือ และต้องชำระให้ทางโครงการเป็นจำนวนเงินกี่บาท ซึ่งก็จะคำนวณจากยอดส่วนที่เหลือของการผ่อนเงินดาวน์คอนโดที่จ่ายไปก่อนหน้าประมาณ 10% จากราคาเต็มของคอนโด ซึ่งผู้ที่ซื้อสามารถจ่ายเป็นเงินสดได้ หรือเข้าสู่ขั้นตอนของการกู้สินเชื่อกับทางธนาคารได้เลย  

กรณีที่เป็นการซื้อคอนโดมือสอง ส่วนที่ต้องจ่ายก็คือเงินส่วนที่เหลือจากการวางเงินจองมัดจำ โดยเงินส่วนนี้ก็สามารถจ่ายด้วยเงินสด หรือเข้าสู่ขั้นตอนของการกู้สินเชื่อกับทางธนาคารได้เช่นเดียวกัน แต่กรณีของการซื้อคอนโดมือสองนั้น การกู้จะทำได้ในวงเงินสูงสุดที่ประมาณ 90-95% เท่านั้น  

ขั้นตอนที่ 2 การตรวจรับมอบคอนโด 

หลังจากที่มีการซื้อ-ขายคอนโด เรียบร้อยแล้วก่อนที่จะเสร็จสิ้นการโอนคอนโด สิ่งสำคัญอีกขั้นตอนหนึ่งก็คือการตรวจรับมอบ ซึ่งในโครงการที่ขายคอนโดมือหนึ่งนั้น ทางโครงการจะทำการติดต่อไปยังผู้ซื้อเพื่อนัดหมายให้เข้ามาทำการตรวจรับมอบคอนโด ซึ่งการตรวจรับมอบก็คือการตรวจดูความเรียบร้อยของห้องนั่นเอง  

โดยในการตรวจรับมอบนี้ผู้ซื้อสามารถที่จะเข้ามาตรวจด้วยตัวเองก็ได้ หรือจะเป็นการว่าจ้างให้ทาง วิศวรกรที่มีความเชี่ยวชาญ หรือ Inspector ให้เข้ามาตรวจรับห้องแทนก็ได้ ซึ่งหลังตรวจแล้วไม่พบจุดที่ต้องแก้ไขใดๆ ก็สามารถรับมอบได้ทันที แต่กรณีที่ต้องการแก้ไขก็จะต้องรอให้แล้วเสร็จ ก่อนจะมีการตรวจรับมอบกันอีกครั้ง ทั้งนี้ในสัญญาจะต้องมีการระบุด้วยว่า การตรวจรับมอบสามารถทำได้กี่ครั้ง  

ขั้นตอนที่ 3 การเตรียมเอกสารรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 

ส่วนใหญ่แล้วการซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดแบบมือหนึ่ง หรือมือสองก็ตาม เจ้าหน้าที่ของทางโครงการ หรือเอเจนต์จะต้องจัดทำรายการด้านเอกสารที่ต้องใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ต้องทราบ เพื่อเตรียมความพร้อมด้านเอกสาร แต่กรณีที่เป็นการซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโดยตรงแบบไม่มีนายหน้า เอกสารที่จะต้องเตรียมมีดังนี้ 

3.1 บุคคลธรรมดา 

กรณีโสด เอกสารที่ต้องเตรียมได้แก่ 

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน (หากมีการเปลี่ยนชื่อมาก่อนหน้าต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล แนบมาด้วย) 

• สำเนาทะเบียนบ้านอันเป็นปัจจุบัน (ทุกหน้า) 

• กรณีสมรส หากมีการสมรสแล้วแม้ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่ก็ตาม เอกสารที่ต้องใช้ในการ โอนคอนโด มีดังนี้ 

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนทั้งของตนเองและคู่สมรส (หากมีการเปลี่ยนชื่อมาก่อนหน้า ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล แนบมาด้วย) 

• สำเนาทะเบียนบ้าน อันเป็นปัจจุบัน ทั้งของตนเองและคู่สมรส (ทุกหน้า) 

• สำเนาทะเบียนสมรส (หากหย่าร้างให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนการหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรด้วย) 

• หนังสือยินยอมของคู่สมรส 

3.2 กรณีนิติบุคคลสัญชาติไทย 

กรณีนี้จะต้องมีการเตรียมเอกสารมากกว่าบุคคลธรรมดา ดังนี้  

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 

• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน (ไม่เกิน 1 เดือน) 

• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (ไม่เกิน 1 เดือน) 

• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ 

• รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุดโดยมีการระบุที่มาของเงิน และวัตถุประสงค์ในการซื้อให้ชัดเจน 

• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท 

• แบบ ก. 

• สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล 

3.3 กรณีบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ 

• สำเนาหนังสือเดินทาง 

• หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดตามสกุลเงินของธนาคารต่างชาติ 

• กรณีที่ชาวต่างชาติมีบัญชีเงินฝากของธนาคารในไทย มีสกุลเงินที่ใช้เป็นเงินบาทจะต้องมีการขอหลักฐานใบรับรองบัญชีเงินฝากจากธนาคารนั้นๆ  

กรณีที่เป็นชาวต่างชาติและสมรสแล้วเอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้  

• สำเนาหนังสือเดินทางของคู่สมรส 

• สำเนาทะเบียนสมรส 

• หนังสือยินยอมคู่สมรส 

• กรณีหย่าร้างแล้ว ต้องมีสำเนาใบหย่า 

*หากเป็นเอกสารที่มาจากต้นทางที่ใช้ภาษาต่างประเทศจะต้องมีฉบับแปลภาษาไทยแนบด้วย 

3.4 นิติบุคคลต่างชาติ 

• สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 

• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน 

• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น 

• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ 

• รายการประชุมคณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินและวัตถุประสงค์ในการซื้อ 

• หนังสือลายมือชื่อกรรมการบริษัท 

• แบบ ก. 

• สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล 

• หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศที่ออกโดยธนาคารพาณิชน์ 
  โดยระบุจำนวนเงินที่เพียงพอกับราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติ 

*หากเป็นเอกสารที่มาจากต้นทางที่ใช้ภาษาต่างประเทศจะต้องมีฉบับแปลภาษาไทยแนบด้วย 

ขั้นตอนที่ 4 เตรียมชำระเงิน 

ในการซื้อ-ขายคอนโด หากผู้ซื้อเลือกที่จะชำระด้วยเงินสดทางโครงการก็ทำการแจ้งรายละเอียดให้กับธนาคารเพื่อออกแคชเชียร์เช็คให้ แต่หากเป็นการกู้สินเชื่อทางเจ้าหน้าที่ของโครงการจะทำการประสานงานกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่ผู้ซื้อคอนโดขอสินเชื่อเอาไว้ และหากวงเงินกู้ที่อนุมัติต่ำกว่าค่าใช้จ่ายผู้ซื้อก็จะต้องเตรียมเงินสดไว้สำหรับส่วนต่างนี้ด้วยโดยค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโดมีดังนี้  

4.1 ค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย 

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดคิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาตั้งขาย  โดยจะต้องรับผิดชอบกัน 50/50 หรือแล้วแต่จะตกลงกันในสัญญา 

4.2 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อคอนโดต้องรับผิดชอบ 

• ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1%ของมูลค่าที่จำนอง หรือยอดเงินกู้ทั้งหมด ซึ่งเป็นกรณีที่กู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ  

4.3 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายคอนโดต้องรับผิดชอบ 

• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายโดยคิดตามเกณฑ์ของสรรพากร 

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% กรณีขายคอนโดมือสองโดยที่ผู้ขายคอนโดเป็นเจ้าของเดิมไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี  

• ค่าอาการแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่จะไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน กรณีที่เป็นการขายคอนโดมือสองที่เจ้าของเดิมถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1ปีขึ้นไป 

ขั้นตอนที่ 5 การโอนกรรมสิทธิ์ 

ขั้นตอนของการโอนคอนโด ทางโครงการจะมีการนัดหมายวันและเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในสาขาที่ต้องดูแลพื้นที่ที่ตั้งของโครงการ พร้อมกับมีการแจ้งเรื่องค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ทราบด้วย โดยที่ผู้ซื้อก็สามารถที่จะไปโอนด้วยตัวเองที่สำนักงานที่ดิน หรือจะให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการด้วยการมอบอำนาจก็ได้ 

ขั้นตอนที่ 6 ตรวจสอบและจัดเก็บหลักฐานการโอนคอนโด 

หลังจากที่ผู้ซื้อคอนโดได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว  เอกสารที่ผู้ซื้อจะได้รับจากการโอนนั้นจะมีดังนี้  

• เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์คอนโดได้แก่ โฉนด หรือใบแสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด 

• หนังสือสัญญาในการซื้อ-ขายคอนโด  

• หนังสือสัญญาจำนอง 

• ใบเสร็จค่าจดจำนอง 

ทั้งหมดนี้ก็คือขั้นตอน และเอกสารต่างๆ ที่จะต้องทราบตั้งแต่เตรียมความพร้อมในการ โอนคอนโด จนกระทั้งรับมอบเสร็จสิ้น